{"id":19365,"date":"2019-01-11T08:00:13","date_gmt":"2019-01-11T07:00:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=19365"},"modified":"2025-12-15T16:03:13","modified_gmt":"2025-12-15T15:03:13","slug":"le-vendeur-demissionne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/verkoper-haakt-af\/","title":{"rendered":"Droits de l'acheteur en cas d'annulation de la transaction immobili\u00e8re par le vendeur en Espagne"},"content":{"rendered":"<p><strong>Quels sont vos droits l\u00e9gaux et les dommages-int\u00e9r\u00eats auxquels vous pouvez pr\u00e9tendre lorsqu'un vendeur revient sur un accord en Espagne ? Dans la plupart des cas, cela d\u00e9pend de l'\u00e9tape du processus d'achat. Si un \u2018Contrato de Arras\u2019 (compromis) a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 sous le r\u00e9gime des \u2018Arras Penitenciales\u2019 (article 1454 du Code civil), vous avez droit, en tant qu'acheteur, au remboursement de votre acompte ainsi qu'\u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats d'un montant \u00e9quivalent. En l'absence d'un contrat sign\u00e9, la force ex\u00e9cutoire est souvent complexe et financi\u00e8rement non viable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La proc\u00e9dure d'achat en Espagne diff\u00e8re sensiblement de celle en vigueur en Belgique ou aux Pays-Bas. Nous d\u00e9crivons ci-dessous votre situation juridique \u00e0 chaque \u00e9tape.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-sur-la-costa-del-sol\/\"><strong>En savoir plus sur le processus d'achat en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Le vendeur annule avant le contrat de r\u00e9servation<\/h2>\n\n\n\n<p>Au stade o\u00f9 il n'y a qu'un accord verbal ou une confirmation par courrier \u00e9lectronique sur le prix et les conditions de paiement, votre position juridique en tant qu'acheteur est faible.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>R\u00e9alit\u00e9 juridique :<\/strong> Bien qu'il soit th\u00e9oriquement possible d'affirmer qu'il existe un accord de volont\u00e9 (offre et acceptation), la charge de la preuve en Espagne est tr\u00e8s difficile.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L'avis :<\/strong> C'est \u00e0 ce stade qu'il faut entamer la proc\u00e9dure judiciaire pour faire ex\u00e9cuter la vente <strong>financi\u00e8rement irresponsable<\/strong>. Les frais de contentieux et les d\u00e9lais (souvent des ann\u00e9es) ne compensent pas l'incertitude du r\u00e9sultat, en particulier lorsque le vendeur est une partie \u00e9trang\u00e8re.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Conclusion :<\/strong> Sans signature d'un contrat de r\u00e9servation ou d'un compromis, vous vous retrouvez les mains vides. Il est essentiel d'agir rapidement pour obtenir une trace \u00e9crite.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Le vendeur se retire apr\u00e8s la signature du contrat<\/h2>\n\n\n\n<p>L'objectif premier du contrat de r\u00e9servation est de retirer le bien du march\u00e9. Vous payez alors un droit de r\u00e9servation (souvent compris entre 3 000 et 6 000 euros).<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Obligations du vendeur :<\/strong> Le vendeur peut ne plus faire de publicit\u00e9 pour le bien ou ne plus autoriser les visites.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cons\u00e9quences en cas d'annulation :<\/strong> Si le vendeur d\u00e9cide de ne pas vendre \u00e0 ce stade, il s'agit d'une rupture de contrat. Vous avez <strong>au moins le droit \u00e0 un remboursement int\u00e9gral<\/strong> des frais de r\u00e9servation.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>R\u00e9mun\u00e9ration :<\/strong> Sauf mention contraire dans le contrat, l'indemnisation est souvent limit\u00e9e au remboursement. Toutefois, un contrat bien r\u00e9dig\u00e9 peut stipuler que le vendeur doit \u00e9galement rembourser les frais de justice encourus.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/contrat-de-reservation\/\"><strong>En savoir plus sur le contrat de r\u00e9servation.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Le vendeur se retire apr\u00e8s un compromis (Contrato de Arras)<\/h2>\n\n\n\n<p>C'est l'\u00e9tape la plus importante. En Espagne, le compromis est souvent appel\u00e9 <strong>\u2018Contrat d'Arras\u2019<\/strong> mentionn\u00e9. Ici, vous versez un acompte de 10% du prix d'achat.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas pr\u00e9cis, le m\u00e9canisme de <strong>Arras Penitenciales<\/strong> (s'il est correctement enregistr\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 l'article 1454 du code civil espagnol). Il s'agit de la garantie la plus importante pour l'acheteur.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/paiement-maison-espagne-cheque-bancaire\/\">En savoir plus sur le mode de paiement pour l'achat d'une r\u00e9sidence en Espagne.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La r\u00e8gle 20% (Double d\u00e9p\u00f4t)<\/h3>\n\n\n\n<p>Si le vendeur annule la vente apr\u00e8s la signature de l'Arras (par exemple parce qu'il a re\u00e7u une offre plus \u00e9lev\u00e9e), il est l\u00e9galement tenu de le faire :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Remboursement de l'avance d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9e (10%).<\/li>\n\n\n\n<li>Verser des dommages et int\u00e9r\u00eats d'un montant \u00e9gal \u00e0 cette avance (encore 10%).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Dans le langage populaire, on parle de rembourser le <strong>\u201cdouble d\u00e9p\u00f4t\u201d<\/strong>. Au total, vous recevrez donc 20% du prix d'achat de la part du vendeur.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple de calcul :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Prix d'achat : 300 000 euros<\/li>\n\n\n\n<li>Votre acompte (10%) : 30 000 euros<\/li>\n\n\n\n<li>Le vendeur annule.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le vendeur doit payer : \u20ac60,000<\/strong> (Votre remboursement de 30 000 euros + 30 000 euros d'amende).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Remarque :<\/strong> Ce m\u00e9canisme fonctionne de mani\u00e8re r\u00e9ciproque. En tant que <strong>vous en tant qu'acheteur<\/strong> annule sans condition pr\u00e9alable valable (telle que l'impossibilit\u00e9 d'obtenir un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, le cas \u00e9ch\u00e9ant), vous perdrez la totalit\u00e9 de votre d\u00e9p\u00f4t de 10%.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous pouvez \u00e9galement pr\u00e9voir la possibilit\u00e9 d'une ex\u00e9cution judiciaire de l'achat.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/annuler-une-nouvelle-construction-en-espagne\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/nieuwbouw-in-spanje-annuleren\/\">Quand puis-je annuler l'achat d'un nouveau logement ?<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Que faire si vous craignez une \u2018mauvaise vente\u2019 ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le concept de \u2018vente abusive\u2019 n'est pas un motif valable de r\u00e9siliation sur le plan juridique. Le devoir d'investigation est essentiel avant de signer.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9fauts cach\u00e9s :<\/strong> Si, apr\u00e8s l'achat, de graves vices cach\u00e9s (\u201cvicios ocultos\u201d) sont r\u00e9v\u00e9l\u00e9s et rendent impossible l'utilisation du bien, vous disposez d'un d\u00e9lai de 6 mois (apr\u00e8s le transfert) pour agir.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Constructions ill\u00e9gales :<\/strong> S'il s'av\u00e8re que le bien a \u00e9t\u00e9 (en partie) construit ill\u00e9galement et que cela n'a pas \u00e9t\u00e9 signal\u00e9, la vente peut parfois \u00eatre annul\u00e9e. Cela n\u00e9cessite une enqu\u00eate juridique approfondie <em>\u00e0 l'avance<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/mauvais-achat\/\"><strong>Que se passe-t-il si l'acheteur annule la vente en raison d'une erreur de vente ?<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Foire aux questions (FAQ)<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Quelle est la diff\u00e9rence entre Arras Confirmatorias et Arras Penitenciales ?<\/strong> Au <em>Arras Confirmatorias<\/em> l'acompte n'est qu'une avance et les parties ne peuvent pas annuler unilat\u00e9ralement la vente en payant une p\u00e9nalit\u00e9 ; la vente peut alors \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e par les tribunaux. Au <em>Arras Penitenciales<\/em> on peut renoncer \u00e0 la vente moyennant le paiement de la p\u00e9nalit\u00e9 (double acompte pour le vendeur, perte de l'acompte pour l'acheteur).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Puis-je obliger le vendeur \u00e0 vendre plut\u00f4t que d'accepter une indemnisation ?<\/strong> Si le contrat est sp\u00e9cifiquement sous <em>Arras Penitenciales<\/em> est sign\u00e9, le vendeur a le droit de \u201cracheter\u201d en payant le double d\u00e9p\u00f4t. Vous ne pouvez alors g\u00e9n\u00e9ralement pas faire ex\u00e9cuter la vente. S'il existe un contrat de vente ordinaire sans cette clause, vous pouvez en exiger l'ex\u00e9cution devant les tribunaux, mais cela prend souvent beaucoup de temps.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La force majeure peut-elle \u00eatre invoqu\u00e9e par le vendeur pour annuler le contrat sans p\u00e9nalit\u00e9 ?<\/strong> Les cas de force majeure (tels que le d\u00e9c\u00e8s du vendeur ou la destruction du bien par une catastrophe naturelle) peuvent, dans des cas exceptionnels, suspendre ou annuler la clause p\u00e9nale. Toutefois, cela d\u00e9pend fortement de l'interpr\u00e9tation du tribunal espagnol et des circonstances sp\u00e9cifiques. La maladie ou l'impossibilit\u00e9 de trouver un nouveau logement entrent g\u00e9n\u00e9ralement dans cette cat\u00e9gorie <em>pas<\/em> ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Combien de temps faut-il pour r\u00e9cup\u00e9rer mon argent si le vendeur annule ?<\/strong> L'id\u00e9al serait de le faire imm\u00e9diatement apr\u00e8s la r\u00e9siliation officielle du contrat. Dans la pratique, un d\u00e9lai de 14 jours est souvent observ\u00e9. En cas de refus du vendeur, il est n\u00e9cessaire de saisir le tribunal pour obtenir la saisie du bien.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>A propos de l'auteur : <strong>Glenn Janssens<\/strong> est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wat zijn uw juridische rechten en schadevergoedingen wanneer een verkoper in Spanje terugkomt op een akkoord? In de meeste gevallen hangt dit af van de fase van het koopproces. 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