{"id":1909,"date":"2018-02-05T08:00:50","date_gmt":"2018-02-05T07:00:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=1909"},"modified":"2025-12-12T09:58:22","modified_gmt":"2025-12-12T08:58:22","slug":"achat-fractionne-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/gesplitste-aankoop-spanje\/","title":{"rendered":"Achat group\u00e9 en Espagne"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"3\"><b>Qu'est-ce qu'un achat fractionn\u00e9 ?<\/b> L'achat fractionn\u00e9 est une transaction immobili\u00e8re dans laquelle la propri\u00e9t\u00e9 est divis\u00e9e : les parents ach\u00e8tent l'appartement. <b>usufruit<\/b> (le droit d'utiliser ou de louer le bien) et les enfants (ou autres h\u00e9ritiers) ach\u00e8tent la <b>la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/b>. Il s'agit d'une technique de planification successorale populaire, car les enfants acqui\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 au d\u00e9c\u00e8s des parents sans payer de droits de succession en Belgique.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"4\">Dans cet article, nous analysons le fonctionnement sp\u00e9cifique de ce m\u00e9canisme en Espagne, les pi\u00e8ges dans les nouvelles constructions et l'impact sur votre plan de succession en Belgique.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"4\"><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/podcast\/achat-fractionne-podcast-espagne\/\"><strong>\u00c9coutez \u00e9galement notre \u00e9pisode du podcast sur l'achat fractionn\u00e9 en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"6\">Comment fonctionne l'achat fractionn\u00e9 en Espagne (construction existante) ?<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"7\"><b>En bref :<\/b> Achat fractionn\u00e9 (<i>usufruit<\/i> et <i>nuda propiedad<\/i>) est juridiquement tout \u00e0 fait possible. Toutefois, l'\u00e9valuation fiscale de l'usufruit diff\u00e8re de la m\u00e9thode de calcul belge. Alors que la Belgique utilise des tableaux, l'Espagne utilise une formule fixe bas\u00e9e sur l'\u00e2ge de l'usufruitier le plus jeune.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"8\">Le calcul de l'usufruit en Espagne<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"9\">La valeur de l'usufruit est calcul\u00e9e en Espagne avec le <b>\"R\u00e8gle de 89<\/b>:<\/p>\n<blockquote data-path-to-node=\"10\">\n<p data-path-to-node=\"10,0\"><b>Formule :<\/b> 89 - \u00e2ge du plus jeune usufruitier = pourcentage de la pleine propri\u00e9t\u00e9 (avec un minimum de 10% et un maximum de 70%).<\/p>\n<\/blockquote>\n<p data-path-to-node=\"11\"><b>Exemple de calcul :<\/b> Un couple (p\u00e8re 54 ans, m\u00e8re 53 ans) et leur fille ach\u00e8tent une villa sur la Costa Calida (r\u00e9gion de Murcie) pour 250 000 euros.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"12\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"12,0,0\"><b>Calcul de l'usufruit :<\/b> 89 - 53 (\u00e2ge de la m\u00e8re) = <b>36%<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"12,1,0\"><b>Valeur de l'usufruit (parents) :<\/b> 36% de 250 000 \u20ac = <b>\u20ac 90.000<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"12,2,0\"><b>Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (fille) :<\/b> 64% de 250.000 \u20ac = <b>\u20ac 160.000<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3 data-path-to-node=\"13\">Impact fiscal en cas d'achat et de d\u00e9c\u00e8s<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"14\">Dans le cadre d'une revente (<i>revente<\/i>) les parents et la fille paient <b>Droits de mutation (ITP)<\/b> sur leur partie respective. Dans des r\u00e9gions telles que la Murcie ou l'Andalousie, ce taux varie (par exemple de 8% \u00e0 10%).<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"15\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"15,0,0\"><b>Sur la mort :<\/b> Contrairement \u00e0 la Belgique, o\u00f9 l'usufruit s'acquiert souvent en franchise d'imp\u00f4t, l'Espagne pr\u00e9l\u00e8ve un imp\u00f4t au d\u00e9c\u00e8s des parents sur l'usufruit. <b>consolidation de la propri\u00e9t\u00e9<\/b>. Les enfants paient ensuite des droits de mutation sur la valeur de l'usufruit ajout\u00e9 \u00e0 leur nue-propri\u00e9t\u00e9. Ce taux varie selon les r\u00e9gions.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote data-path-to-node=\"16\">\n<p data-path-to-node=\"16,0\"><b>L'avis d'un expert :<\/b> <i>\"Le fisc belge est vigilant. Si le nu-propri\u00e9taire (l'enfant) ne peut pas prouver qu'il a utilis\u00e9 ses propres fonds pour l'achat, le fisc consid\u00e8re qu'il s'agit d'une donation d\u00e9guis\u00e9e\".<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"18\">Achat fractionn\u00e9 dans une nouvelle construction : attention au pi\u00e8ge de la TVA<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"19\"><b>En bref :<\/b> Pour les nouvelles constructions en Espagne, un achat fractionn\u00e9 est complexe et souvent refus\u00e9 par les promoteurs. Cela est d\u00fb \u00e0 un conflit entre la TVA (<i>IVA<\/i>) et les droits de mutation (<i>IPT<\/i>), ce qui est pr\u00e9judiciable au d\u00e9veloppeur.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"20\">Le conflit fiscal<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"21\">Les r\u00e8gles applicables aux nouvelles constructions sont diff\u00e9rentes de celles qui s'appliquent \u00e0 la revente :<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"22\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,0,0\"><b>La nue-propri\u00e9t\u00e9 :<\/b> Sous r\u00e9serve de <b>10% TVA (IVA)<\/b> + Droit de timbre (AJD - environ 1,5% \u00e0 2%).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"22,1,0\"><b>Usufruit :<\/b> En droit espagnol, l'\u00e9tablissement de l'usufruit est <b>Exon\u00e9ration de la TVA<\/b>, ce qui fait de cette <b>Droits de mutation (ITP)<\/b> est due.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/acheter-lusufruit-en-espagne-couts-dachat\/\"><strong>En savoir plus sur le co\u00fbt d'achat de l'usufruit.<\/strong><\/a><\/p>\n<p data-path-to-node=\"23\"><b>Pourquoi les promoteurs refusent-ils de le faire ?<\/b> L'usufruit \u00e9tant exon\u00e9r\u00e9 de TVA, le promoteur est confront\u00e9 \u00e0 une restriction de son activit\u00e9. <b>droit \u00e0 la d\u00e9duction de la TVA<\/b>. Le promoteur ne peut pas r\u00e9cup\u00e9rer enti\u00e8rement la TVA qu'il a pay\u00e9e sur les co\u00fbts de construction. Par cons\u00e9quent, la plupart des promoteurs immobiliers espagnols n'accepteront pas une vente fractionn\u00e9e, \u00e0 moins que l'acheteur ne compense la perte financi\u00e8re du promoteur.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"23\"><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/societe-dachat-fractionne\/\">En savoir plus sur l'achat fractionn\u00e9 avec une entreprise.<\/a><\/strong><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"25\">Impact sur les droits de succession en Belgique (Flandre, Bruxelles, Wallonie)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"26\"><b>En bref :<\/b> Un achat fractionn\u00e9 en Espagne sert principalement \u00e0 <b>Les droits de succession belges \u00e0 \u00e9viter<\/b>. En effet, les biens immobiliers espagnols sont pris en compte pour d\u00e9terminer le taux de l'imp\u00f4t sur les successions en Belgique (r\u00e9serve de progression), ce qui peut vous faire passer dans une tranche d'imposition plus \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"27\">\u00c9viter le \"favoritisme couvert\".<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"28\">Pour \u00e9viter que le fisc n'impose encore la totalit\u00e9 du bien dans la succession (en tant que legs), vous devez effectuer les d\u00e9marches suivantes <b>favoritisme cach\u00e9<\/b> r\u00e9futation. Cela signifie que vous devez prouver que les enfants ont \"r\u00e9ellement\" pay\u00e9 la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"29\">Cela peut se faire de deux mani\u00e8res :<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"30\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"30,0,0\"><b>Ressources propres :<\/b> Les enfants montrent qu'ils ont des \u00e9conomies ou un pr\u00eat.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"30,1,0\"><b>Don ant\u00e9rieur :<\/b> Les parents donnent des fonds \u00e0 leurs enfants <i>pour<\/i> l'achat.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h3 data-path-to-node=\"31\">Chronologie cruciale par r\u00e9gion<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"32\">Depuis le 1er ao\u00fbt 2020, l'administration f\u00e9d\u00e9rale (responsable des <b>Bruxelles et la Wallonie<\/b>) une position stricte. En outre, les <b>VLABEL (Flandre)<\/b> suit une ligne sp\u00e9cifique.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"33\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"33,0,0\"><b>Flandre (VLABEL) :<\/b> Une donation bancaire ant\u00e9rieure \u00e0 l'acte notari\u00e9 est en principe suffisante, \u00e0 condition qu'elle soit enregistr\u00e9e ou prouv\u00e9e via un document unilat\u00e9ral conditionn\u00e9 (comme les lettres recommand\u00e9es). L'arr\u00eat du Conseil d'\u00c9tat (12 juin 2018) a confirm\u00e9 qu'aucun droit de donation n'est d\u00fb si la donation a \u00e9t\u00e9 correctement ex\u00e9cut\u00e9e.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"33,1,0\"><b>Bruxelles et la Wallonie :<\/b> La position f\u00e9d\u00e9rale exige que le don soit effectu\u00e9 <b>avant de signer le compromis (avant-contrat de vente)<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote data-path-to-node=\"34\">\n<p data-path-to-node=\"34,0\"><b>Avis :<\/b> Afin d'\u00e9viter toute discussion avec les autorit\u00e9s fiscales belges, nous recommandons vivement d'ex\u00e9cuter et de documenter la donation (par exemple, une donation bancaire). <b>avant<\/b> vous achetez de fa\u00e7on permanente en Espagne.<\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 data-path-to-node=\"36\">Foire aux questions (FAQ)<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"37\"><b>Un achat fractionn\u00e9 en Espagne est-il valable aux fins de l'imp\u00f4t belge ?<\/b> Oui, si c'est fait correctement. Vous devez \u00eatre en mesure de prouver que les enfants ont pay\u00e9 la nue-propri\u00e9t\u00e9 avec leurs propres fonds ou par le biais d'une donation pr\u00e9alable correcte. Si cette preuve n'est pas apport\u00e9e, le bien sera toujours tax\u00e9 au titre des droits de succession.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"38\"><b>Quel est le montant de l'imp\u00f4t \u00e0 payer en cas de d\u00e9c\u00e8s de l'usufruitier en Espagne ?<\/b> En Espagne, lorsque l'usufruitier d\u00e9c\u00e8de, le nu-propri\u00e9taire paie l'imp\u00f4t sur la \"consolidation de la propri\u00e9t\u00e9\". Cet imp\u00f4t est calcul\u00e9 sur la base de la valeur de l'usufruit au moment de l'achat.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"39\"><b>Puis-je effectuer un achat fractionn\u00e9 sur un bien immobilier espagnol neuf ?<\/b> Techniquement oui, mais pas toujours en pratique. \u00c9tant donn\u00e9 que l'usufruit est soumis aux droits de mutation et que la nue-propri\u00e9t\u00e9 est soumise \u00e0 la TVA, le promoteur subit une perte de TVA. Les promoteurs refusent souvent cette op\u00e9ration \u00e0 moins de compenser la perte, ce qui peut annuler l'avantage fiscal.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"40\"><b>Quelle est la formule de l'usufruit en Espagne ?<\/b> La formule est la suivante <code>89 - \u00e2ge de l'usufruitier le plus jeune<\/code>. Le r\u00e9sultat est le pourcentage de la valeur du bien affect\u00e9 \u00e0 l'usufruit (minimum 10%).<\/p>\n<hr data-path-to-node=\"41\" \/>\n<p data-path-to-node=\"42\"><i><b>A propos de l'auteur :<\/b> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers trait\u00e9s et \u00e0 son souci de communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/i><\/p>\n<p>Derni\u00e8re mise \u00e0 jour : d\u00e9cembre 2025<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wat is een gesplitste aankoop? Een gesplitste aankoop is een vastgoedtransactie waarbij het eigendomsrecht wordt opgedeeld: de ouders kopen het vruchtgebruik (het recht om de woning te gebruiken of te verhuren) en de kinderen (of andere erfgenamen) kopen de blote eigendom. 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