{"id":1863,"date":"2018-02-03T08:00:04","date_gmt":"2018-02-03T07:00:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=1863"},"modified":"2025-12-02T13:54:29","modified_gmt":"2025-12-02T12:54:29","slug":"notaire-espagnol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/spaanse-notaris\/","title":{"rendered":"R\u00f4le du notaire espagnol dans le processus d'achat ?"},"content":{"rendered":"<p>L'intervention d'un notaire est l\u00e9galement requise en Espagne pour le transfert de biens immobiliers, mais son r\u00f4le diff\u00e8re fondamentalement de celui qu'il joue en Belgique ou aux Pays-Bas. Alors que le notaire du Benelux a un devoir d'investigation \u00e9tendu, le notaire espagnol est strictement limit\u00e9 \u00e0 la gestion administrative et \u00e0 la v\u00e9rification de l'identit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-4-3 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe title=\"Quel est le r\u00f4le du notaire espagnol dans votre achat ?\" width=\"800\" height=\"600\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/lh9px3zPzFo?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p>Dans cet article, nous vous expliquons les responsabilit\u00e9s exactes afin que vous n'ayez pas de surprises lors de votre achat.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que fait exactement un notaire espagnol ?<\/h2>\n\n\n\n<p>La t\u00e2che principale du notaire espagnol est d'accorder l'authenticit\u00e9 (<em>Fe P\u00fablica<\/em>) \u00e0 l'acte de vente. Il v\u00e9rifie notamment l'identit\u00e9 de l'acheteur et du vendeur, valide le titre de propri\u00e9t\u00e9 sur la base du registre et de l'acte notari\u00e9 officiel (<em>\u00c9criture publique<\/em>) et le faire signer.<\/p>\n\n\n\n<p>Le notaire agit en tant que fonctionnaire neutre. Ses fonctions reposent sur trois piliers :<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Id :<\/strong> V\u00e9rification des passeports et des num\u00e9ros NIE de toutes les parties.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Contr\u00f4le fiscal :<\/strong> V\u00e9rifier que les taxes (telles que l'IBI) ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9es au moment du transfert, bien que la responsabilit\u00e9 de leur traitement incombe souvent \u00e0 l'avocat.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Volont\u00e9 :<\/strong> Assurez-vous que les deux parties comprennent le contenu de l'acte et le signent volontairement. Si l'une des parties ne parle pas la langue, la pr\u00e9sence d'un traducteur est n\u00e9cessaire.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Citation d'un expert :<\/strong> <em>\"Beaucoup d'acheteurs pensent que la signature chez le notaire signifie que la maison est 100% l\u00e9gale. C'est une id\u00e9e fausse. Le notaire garantit uniquement que le vendeur est bien le propri\u00e9taire, et non que le bien est autoris\u00e9.\"<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le devoir limit\u00e9 d'investigation : Ce que le notaire ne fait PAS<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Un notaire espagnol ne r\u00e9alise pas d'\u00e9tudes d'urbanisme ou d'architecture.<\/strong> C'est le plus grand risque pour les acheteurs \u00e9trangers. Le notaire ne demande qu'un extrait du <strong>Registre des biens<\/strong> (<em>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/em>) pour v\u00e9rifier s'il existe des hypoth\u00e8ques ou des charges sur le bien au jour de la cession.<\/p>\n\n\n\n<p>Le notaire est <strong>non responsable<\/strong> pour :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Violations dans le domaine de la construction :<\/strong> V\u00e9rifier si la maison (ou des parties telles qu'une extension) a \u00e9t\u00e9 construite l\u00e9galement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dettes de services publics :<\/strong> Factures d'eau ou d'\u00e9lectricit\u00e9 impay\u00e9es.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Frais de communaut\u00e9 :<\/strong> Paiements en retard aupr\u00e8s de l'association des propri\u00e9taires (Comunidad).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Enregistrement cadastral :<\/strong> Le notaire notifie la vente, mais la mise \u00e0 jour du registre foncier est un acte administratif distinct.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/2019\/11\/12\/le-cadastre-en-espagne\/\"><strong>En savoir plus sur le registre de la propri\u00e9t\u00e9 et le registre foncier.<\/strong><\/a><br><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pouvoirs de comparaison<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><td><strong>T\u00e2che<\/strong><\/td><td><strong>Notaire belge<\/strong><\/td><td><strong>Notaire espagnol<\/strong><\/td><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Contr\u00f4le d'identit\u00e9<\/td><td>\u2705 Oui<\/td><td>\u2705 Oui<\/td><\/tr><tr><td>R\u00e9daction de l'acte<\/td><td>\u2705 Oui<\/td><td>\u2705 Oui<\/td><\/tr><tr><td><strong>Recherche urbaine<\/strong><\/td><td>\u2705 Oui (obligatoire)<\/td><td>\u274c <strong>Non<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Test du tapis de sol\/Environnement<\/strong><\/td><td>\u2705 Oui (obligatoire)<\/td><td>\u274c <strong>Non<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Demande de renseignements sur la dette<\/strong><\/td><td>\u2705 Oui<\/td><td>\u274c <strong>Non<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/2018\/01\/20\/achat-dun-bien-immobilier-en-espagne\/\"><strong>Plus d'informations sur le processus d'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Notaire ou avocat : pas de conseil juridique<\/h2>\n\n\n\n<p>Le notaire en Espagne est un fonctionnaire impartial et donne <strong>jamais de conseil juridique<\/strong> sur la qualit\u00e9 de votre achat. Il ne vous avertira pas si le prix est trop \u00e9lev\u00e9 ou si le contrat contient des clauses qui vous sont pr\u00e9judiciables, pour autant qu'elles soient l\u00e9gales.<\/p>\n\n\n\n<p>Les conseils juridiques, les <em>Diligence raisonnable<\/em> (recherche juridique) et la protection de vos int\u00e9r\u00eats. <strong>seulement<\/strong> avec votre avocat ou votre avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L'avocat :<\/strong> V\u00e9rifie les licences, les dettes et les ill\u00e9galit\u00e9s <em>pour<\/em> vous signez.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le notaire :<\/strong> Ratifier les accords que vous (ou votre avocat) avez conclus.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quel est le co\u00fbt d'un notaire espagnol ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Les honoraires d'un notaire en Espagne sont fix\u00e9s par la loi au moyen d'un bar\u00e8me (<em>Arancel Notarial<\/em>) et se situent g\u00e9n\u00e9ralement entre <strong>0,1% et 1% du prix d'achat<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qui paie le notaire ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Bien que le code civil espagnol (article 1455) stipule que le vendeur paie la majeure partie de l'acte original, dans la pratique (en particulier dans des r\u00e9gions telles que la Costa Blanca et la Costa del Sol), il est courant que l'acheteur prenne en charge tous les frais de notaire. Cela est explicitement mentionn\u00e9 dans le contrat d'achat.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le d\u00e9roulement du rendez-vous (l'\"Escritura\")<\/h2>\n\n\n\n<p>La passation de l'acte suit un sch\u00e9ma pr\u00e9\u00e9tabli. Nos avocats pr\u00e9parent le dossier de mani\u00e8re \u00e0 ce que le rendez-vous physique chez le notaire ne soit souvent qu'une formalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Pr\u00e9paration :<\/strong> L'avocat envoie tous les documents et la preuve de paiement au notaire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La session :<\/strong> L'acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires) se pr\u00e9sentent devant le notaire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Lecture :<\/strong> Le notaire lit l'acte \u00e0 haute voix (en espagnol). Un traducteur traduit simultan\u00e9ment.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Signature :<\/strong> Apr\u00e8s la signature, remettez les ch\u00e8ques bancaires et recevez les cl\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Copia Simple :<\/strong> Une copie simple de l'acte vous sera remise imm\u00e9diatement. L'acte officiel enregistr\u00e9 (<em>Copie autoris\u00e9e<\/em>) suit apr\u00e8s 2 \u00e0 3 mois.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conseil :<\/strong> Vous ne pouvez pas venir ? Travaillez avec un<a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/procuration-notariale\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.confianz.be\/notariele-volmacht\/\"> <strong>procuration notariale<\/strong> <\/a>(<em>Poder Notarial<\/em>). Cette d\u00e9marche peut \u00eatre effectu\u00e9e aupr\u00e8s d'un notaire belge (avec apostille) ou directement en Espagne.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/achat-en-espagne\/\"><strong>Pour en savoir plus sur l'assistance juridique pendant le processus d'achat ou de vente d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ : Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es sur le notaire espagnol<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Le notaire espagnol v\u00e9rifie-t-il si une propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 construite ill\u00e9galement ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Non, le notaire espagnol ne v\u00e9rifie pas cela. Il se base uniquement sur les informations contenues dans le registre de la propri\u00e9t\u00e9. Si une conversion ill\u00e9gale n'est pas enregistr\u00e9e, le notaire ne le remarquera pas. Pour cela, il faut faire appel \u00e0 un avocat.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quelle est la diff\u00e9rence entre un notaire en Belgique et en Espagne ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La principale diff\u00e9rence r\u00e9side dans l'obligation d'enqu\u00eate. Un notaire belge doit rechercher activement s'il existe des infractions en mati\u00e8re d'urbanisme ou d'environnement. Un notaire espagnol n'a pas cette obligation et remplit principalement un r\u00f4le administratif et d'identification.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qui choisit le notaire lors d'un achat en Espagne ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En droit espagnol, la partie qui paie les frais de notaire a le droit de choisir le notaire. Comme il est courant que ce soit l'acheteur qui paie, l'acheteur (ou son avocat) est g\u00e9n\u00e9ralement autoris\u00e9 \u00e0 d\u00e9signer le notaire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Un avocat est-il obligatoire si j'ai d\u00e9j\u00e0 un notaire ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u00e9galement, le recours \u00e0 un avocat n'est pas obligatoire, mais dans la pratique, il est indispensable. Le notaire ne v\u00e9rifiant pas les dettes des tiers (eau, \u00e9lectricit\u00e9, collectivit\u00e9) ni les permis de construire, acheter sans avocat est un grand risque financier.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>A propos de l'auteur :<\/strong> Glenn Janssens est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De tussenkomst van een notaris is in Spanje wettelijk verplicht voor de overdracht van onroerend goed, maar zijn rol verschilt fundamenteel van die in Belgi\u00eb of Nederland. Waar de notaris in de Benelux een uitgebreide onderzoeksplicht heeft, beperkt de Spaanse notaris zich strikt tot de administratieve afhandeling en identiteitscontrole. 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