L'achat d'un bien immobilier sur saisie bancaire en Espagne offre des opportunit\u00e9s financi\u00e8res, avec des prix souvent inf\u00e9rieurs de 20% \u00e0 40% \u00e0 la valeur du march\u00e9. Toutefois, cet avantage financier s'accompagne de risques juridiques importants, car les banques vendent g\u00e9n\u00e9ralement sans garantie et sans conna\u00eetre parfaitement l'\u00e9tat de la propri\u00e9t\u00e9.<\/b><\/p>\n
Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, de plus en plus de Belges se tournent vers l'immobilier espagnol \u00e0 partir de saisies bancaires. Bien que le prix d'achat soit attractif, il manque souvent de la transparence que l'on peut attendre d'une vente normale. Dans cet article, nous analysons les principaux pi\u00e8ges juridiques que vous devez conna\u00eetre avant de signer.<\/p>\n
Dans le cas des saisies bancaires en Espagne, vous achetez g\u00e9n\u00e9ralement le bien dans l'\u00e9tat o\u00f9 il se trouve (\"cuerpo cierto\"), la banque n'acceptant aucune responsabilit\u00e9 en cas de d\u00e9fauts juridiques ou physiques.<\/b><\/p>\n
Les banques espagnoles traitent les biens immobiliers comme des actifs financiers dans leur bilan, et non comme des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles. Par cons\u00e9quent, elles ont rarement une connaissance d\u00e9taill\u00e9e du statut juridique. L'ancien propri\u00e9taire ayant souvent \u00e9t\u00e9 expuls\u00e9, il est rare qu'il y ait une coop\u00e9ration ou un transfert de documents officiels.<\/p>\n
Les cons\u00e9quences de l'absence de documentation sont consid\u00e9rables :<\/p>\n
Erreurs cadastrales :<\/b> Il est courant que le registre foncier (Catastro<\/i>) ne correspond pas \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 du registre de la propri\u00e9t\u00e9 (Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n Titre manquant :<\/b> Il arrive que l'acte d'achat notari\u00e9 de l'ancien propri\u00e9taire soit introuvable.<\/p>\n<\/li>\n Manquements en mati\u00e8re d'urbanisme :<\/b> Les r\u00e9novations r\u00e9centes ont souvent \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es de mani\u00e8re ill\u00e9gale. Dans les cas extr\u00eames, il peut m\u00eame y avoir une ordre de d\u00e9molition<\/b> reposent sur (une partie de) la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n Inhabitabilit\u00e9 :<\/b> Le bien peut avoir \u00e9t\u00e9 officiellement d\u00e9clar\u00e9 inhabitable, ce qui vous emp\u00eache de demander un permis de location ou des services publics.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n L'avis d'un expert :<\/b> \"Une banque vend en l'\u00e9tat. Si, apr\u00e8s l'achat, il s'av\u00e8re que la piscine a \u00e9t\u00e9 construite ill\u00e9galement, la banque d\u00e9cline toute responsabilit\u00e9. Vous devrez payer vous-m\u00eame la l\u00e9galisation ou la d\u00e9molition.<\/i><\/p>\n<\/blockquote>\n En Espagne, certaines dettes sont li\u00e9es \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et non \u00e0 la personne. En tant qu'acheteur d'un bien immobilier appartenant \u00e0 une banque, vous \u00eates responsable des dettes de l'ancien propri\u00e9taire, telles que les imp\u00f4ts et les taxes communautaires impay\u00e9s.<\/b><\/p>\n Les propri\u00e9taires qui ne peuvent plus payer leur hypoth\u00e8que laissent souvent d'autres factures impay\u00e9es. Les banques se d\u00e9chargent souvent de la charge hypoth\u00e9caire, mais ne sont pas toujours transparentes ou conscientes des autres dettes pr\u00e9f\u00e9rentielles. Les cr\u00e9anciers s'adresseront directement \u00e0 vous en tant que nouveau propri\u00e9taire apr\u00e8s le transfert.<\/p>\n Soyez attentifs aux co\u00fbts cach\u00e9s suivants :<\/p>\n IBI (taxe fonci\u00e8re) :<\/b> Taxes municipales en souffrance.<\/p>\n<\/li>\n Association des copropri\u00e9taires (Comunidad) :<\/b> Contributions impay\u00e9es pour l'entretien du complexe.<\/p>\n<\/li>\n Imp\u00f4ts locaux :<\/b> Comme la taxe sur les d\u00e9chets (Basura<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n Amendes :<\/b> Des amendes exceptionnelles en mati\u00e8re d'urbanisme.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Un bien immobilier inoccup\u00e9 provenant d'une saisie bancaire peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une \"nouvelle construction\" \u00e0 des fins fiscales, ce qui vous oblige \u00e0 payer la TVA 10% au lieu des droits de mutation moins \u00e9lev\u00e9s, alors que les garanties de construction essentielles ont d\u00e9j\u00e0 expir\u00e9.<\/b><\/p>\n De nombreux biens immobiliers vendus aujourd'hui dans le cadre de saisies bancaires remontent \u00e0 la crise immobili\u00e8re de 2008-2009. Les promoteurs immobiliers ont fait faillite et les biens sont rest\u00e9s vacants pendant des ann\u00e9es.<\/p>\n Cela cr\u00e9e un double d\u00e9savantage pour l'acheteur :<\/p>\n Pression fiscale :<\/b> Comme le bien n'a jamais \u00e9t\u00e9 officiellement occup\u00e9 auparavant, il s'agit d'une premi\u00e8re occupation. Par cons\u00e9quent, vous paierez IVA (TVA)<\/b> et les droits de timbre (AJD<\/i>), qui, dans de nombreuses r\u00e9gions, est plus on\u00e9reuse que la taxe sur les transferts (IPT<\/i>) sur les constructions existantes.<\/p>\n<\/li>\n Garanties expir\u00e9es :<\/b> La responsabilit\u00e9 statutaire d\u00e9cennale de l'entrepreneur et de l'architecte (la D\u00e9c\u00e9nal Seguro<\/i>) a souvent d\u00e9j\u00e0 expir\u00e9 pour les biens ant\u00e9rieurs \u00e0 2015. Les vices de construction cach\u00e9s sont alors enti\u00e8rement \u00e0 votre charge.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n Lors d'une saisie bancaire, l'eau et l'\u00e9lectricit\u00e9 sont presque toujours coup\u00e9es. Pour les r\u00e9activer, il faut non seulement payer les factures en souffrance, mais aussi souvent renouveler les installations techniques et les rapports d'inspection.<\/b><\/p>\n Lorsqu'un propri\u00e9taire cesse de payer, les services publics rompent les contrats et enl\u00e8vent les compteurs. En tant que nouveau propri\u00e9taire, vous ne pouvez pas simplement \"reprendre\" les contrats.<\/p>\n Vous \u00eates confront\u00e9 \u00e0 un processus complexe :<\/p>\n Paiements en retard :<\/b> Les entreprises de services publics exigent souvent que les dettes en cours \u00e0 l'adresse soient d'abord rembours\u00e9es.<\/p>\n<\/li>\n Contr\u00f4le technique :<\/b> Pour l'\u00e9lectricit\u00e9, vous avez besoin d'un nouveau certificat d'inspection valide (Bolet\u00edn El\u00e9ctrico<\/i>). Dans les immeubles anciens, l'installation n'est souvent plus conforme aux normes en vigueur, ce qui implique le remplacement de l'installation. l'ensemble du c\u00e2blage doit \u00eatre renouvel\u00e9<\/b> avant d'obtenir un compteur.<\/p>\n<\/li>\n Frais de connexion :<\/b> Vous devrez \u00e0 nouveau payer le co\u00fbt total de la connexion au r\u00e9seau.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n Non, il n'est pas n\u00e9cessaire d'\u00e9viter la saisie bancaire, mais un achat sans conseils juridiques sp\u00e9cialis\u00e9s est irresponsable. Le faible prix d'achat doit \u00eatre mis en balance avec le co\u00fbt de la diligence raisonnable et d'une \u00e9ventuelle r\u00e9gularisation.<\/b><\/p>\n Un bien immobilier appartenant \u00e0 une banque peut \u00eatre un excellent investissement, \u00e0 condition d'en conna\u00eetre le co\u00fbt total avant<\/i> vous offrez. Un travail approfondi recherche juridique (due diligence)<\/b> est le seul moyen de mettre en \u00e9vidence les vices cach\u00e9s et les dettes. Cela vous permettra de prendre une d\u00e9cision en connaissance de cause ou de n\u00e9gocier davantage le prix.<\/p>\n\n
Dettes li\u00e9es au bien (Cargas)<\/h2>\n
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Le pi\u00e8ge de la \"construction neuve vieille de dix ans\"<\/h2>\n
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Services publics d\u00e9connect\u00e9s et reconnexion<\/h2>\n
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Conclusion : Faut-il \u00e9viter les saisies bancaires ?<\/h2>\n