{"id":10005,"date":"2018-11-08T08:00:25","date_gmt":"2018-11-08T07:00:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confianz.be\/?p=10005"},"modified":"2025-12-12T12:33:16","modified_gmt":"2025-12-12T11:33:16","slug":"compromis-en-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/compromis-in-spanje\/","title":{"rendered":"Pourquoi ne jamais signer aveugl\u00e9ment le compromis en Espagne : Une \u00e9tude de cas pratique"},"content":{"rendered":"<p data-path-to-node=\"5\"><b>Est-il judicieux de signer imm\u00e9diatement le compromis lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?<\/b> Non. Bien que le compromis (<i>contrato de arras<\/i> ou <i>compraventa<\/i>) en Espagne comme en Belgique est un accord contraignant, mais des informations cruciales manquent souvent au moment de la signature. Contrairement \u00e0 la Belgique et aux Pays-Bas, le <b>Le notaire espagnol n'a pas l'obligation d'enqu\u00eater<\/b> \u00e0 l'\u00e9tat urbanistique du bien. Si vous signez le compromis sans avoir effectu\u00e9 les v\u00e9rifications pr\u00e9alables, vous serez bloqu\u00e9 par la vente - y compris les constructions ill\u00e9gales ou les dettes - ou vous perdrez votre d\u00e9p\u00f4t (g\u00e9n\u00e9ralement 10%).<\/p>\n<p data-path-to-node=\"7\">A partir d'un dossier r\u00e9cent et anonyme de notre cabinet, nous expliquons comment \u00e9viter ce risque.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"7\"><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/mauvais-achat\/\"><strong>En savoir plus sur la fa\u00e7on d'\u00e9viter une vente abusive.<\/strong><\/a><\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"8\">Les 3 \u00e9tapes d'une transaction immobili\u00e8re en Espagne<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"9\">Avant d'examiner l'affaire, il est essentiel de comprendre la hi\u00e9rarchie juridique des contrats en Espagne.<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"10\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,0,0\"><b>Le contrat de r\u00e9servation :<\/b><\/p>\n<ul data-path-to-node=\"10,0,1\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,0,1,0,0\"><b>Objectif :<\/b> Retirer temporairement le bien du march\u00e9 (souvent 30 jours).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,0,1,1,0\"><b>Les co\u00fbts :<\/b> Une petite caution (2 000 \u00e0 3 000 euros en moyenne).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,0,1,2,0\"><b>Statut :<\/b> Il s'agit de <i>non<\/i> contrat d'achat. Vous n'achetez pas encore d\u00e9finitivement le bien.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,0,1,3,0\"><b>Conseil :<\/b> C'est le moment de faire une <b>condition suspensive<\/b> renforcer le contr\u00f4le juridique.<\/p>\n<p><strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/contrat-de-reservation\/\">En savoir plus sur le contrat de r\u00e9servation.<\/a><\/strong><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,1,0\"><b>Le compromis (Contrato de Arras \/ Compraventa) :<\/b><\/p>\n<ul data-path-to-node=\"10,1,1\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,1,1,0,0\"><b>Objectif :<\/b> Accord de vente d\u00e9finitif et contraignant.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,1,1,1,0\"><b>Les co\u00fbts :<\/b> Acompte de 10% du prix d'achat.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,1,1,2,0\"><b>Statut :<\/b> En fait, il n'y a pas de retour en arri\u00e8re possible. Vous rompez le contrat ? Vous perdez alors votre 10%.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/acheter-une-maison-en-espagne-quels-sont-les-contrats-possibles\/\"><strong>En savoir plus sur les diff\u00e9rentes offres possibles en Espagne.<\/strong><\/a><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,2,0\"><b>L'acte notari\u00e9 (Escritura) :<\/b><\/p>\n<ul data-path-to-node=\"10,2,1\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,2,1,0,0\"><b>Objectif :<\/b> Transfert de propri\u00e9t\u00e9, transfert des cl\u00e9s et paiement du solde.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"10,2,1,1,0\"><b>Action :<\/b> Ce document vous inscrit au registre espagnol de la propri\u00e9t\u00e9 (<i>Registre de la propri\u00e9t\u00e9<\/i>).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ol>\n<h2 data-path-to-node=\"11\">\u00c9tude de cas : Le pi\u00e8ge de la \"villa de r\u00eave\" \u00e0 Alicante<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"12\">Un couple de retrait\u00e9s s'est adress\u00e9 \u00e0 Confianz avec l'intention d'acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l'int\u00e9rieur d'Alicante. Le prix convenu avec l'agent immobilier \u00e9tait de <b>\u20ac150.000<\/b>.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"13\">La situation initiale<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"14\">Le courtier a imm\u00e9diatement d\u00e9pos\u00e9 une <b>compromis<\/b> pour. Les termes :<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"15\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"15,0,0\">Signature dans les 10 jours.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"15,1,0\">Versement d'une avance de <b>\u20ac15.000 (10%)<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"16\"><b>Le risque :<\/b> Cette proc\u00e9dure est courante en Espagne mais dangereuse pour l'acheteur. Le notaire n'effectue aucun contr\u00f4le sur la l\u00e9galit\u00e9 du bien. Si, apr\u00e8s la signature, il s'av\u00e8re que le bien est ill\u00e9gal, l'acheteur perd son acompte de 15 000 euros en cas d'annulation, ou pire : il se retrouve avec un bien ill\u00e9gal.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"17\">La propri\u00e9t\u00e9 semblait parfaite : une villa avec une piscine. Cependant, derri\u00e8re la cl\u00f4ture, \u00e0 c\u00f4t\u00e9 du jardin, se trouvait un entrep\u00f4t industriel inoccup\u00e9. Selon l'agent immobilier, \"pas de probl\u00e8me\", mais nos experts recommandent la prudence.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"18\">L'intervention strat\u00e9gique<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"19\">Nous avons conseill\u00e9 au client de <b>pas<\/b> signer le compromis, mais il faut d'abord qu'une <b>contrat de r\u00e9servation<\/b> faire appliquer des clauses sp\u00e9cifiques.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"20\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"20,0,0\"><b>Garantie :<\/b> Limit\u00e9e \u00e0 2 200 euros.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"20,1,0\"><b>\u00c9tat suspensif :<\/b> Si, \u00e0 partir de la <i>diligence raisonnable<\/i> (audit juridique) r\u00e9v\u00e8le que le bien n'est pas l\u00e9galement en r\u00e8gle, l'agent immobilier doit rembourser int\u00e9gralement les 2 200 euros.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"20,2,0\"><b>Calendrier :<\/b> Un mois d'enqu\u00eate avant la conclusion d'un compromis contraignant (et le versement de 10%).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"21\">Au cours de cette enqu\u00eate, il est rapidement apparu que l'entrep\u00f4t serait lou\u00e9 \u00e0 une entreprise de meubles. Cela semblait acceptable pour le client, mais l'enqu\u00eate juridique a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 des faits plus graves.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"22\">Les r\u00e9sultats choquants des audits<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"23\">Notre enqu\u00eate sur les titres de propri\u00e9t\u00e9 et le statut urbanistique a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 des faits que l'agent immobilier avait (sciemment ou non) omis de signaler :<\/p>\n<ol start=\"1\" data-path-to-node=\"24\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"24,0,0\"><b>Maison de direction sur un terrain industriel :<\/b> La villa n'\u00e9tait pas une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle, mais enregistr\u00e9e en tant qu'annexe\/maison du directeur appartenant au hangar industriel.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"24,1,0\"><b>Construction ill\u00e9gale :<\/b> La maison et l'entrep\u00f4t avaient \u00e9t\u00e9 construits ill\u00e9galement.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"24,2,0\"><b>Copropri\u00e9t\u00e9 forc\u00e9e :<\/b> La maison et le hangar se trouvent sur le m\u00eame terrain (indivis). L'achat cr\u00e9erait une \"indivision forc\u00e9e\".<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"24,2,1\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"24,2,1,0,0\">Le client souhaite <b>35% propri\u00e9taire<\/b> Faire partie de l'ensemble du complexe (logement).<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"24,2,1,1,0\">Le propri\u00e9taire du hangar <b>65% propri\u00e9taire<\/b> s\u00e9jour.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"24,3,0\"><b>Parties communes :<\/b> La piscine et l'all\u00e9e deviendraient une propri\u00e9t\u00e9 commune avec la soci\u00e9t\u00e9 de meubles.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p data-path-to-node=\"25\"><b>Coh\u00e9rence :<\/b> Le client n'aurait pas le contr\u00f4le total de sa propre maison. Les r\u00e9novations seraient interdites en raison de son statut ill\u00e9gal et, en cas d'ordre de d\u00e9molition par la municipalit\u00e9, le client participerait aux co\u00fbts.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"26\">R\u00e9sultat : 12 800 euros \u00e9conomis\u00e9s<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"27\">Gr\u00e2ce \u00e0 un conseil strat\u00e9gique de ne pas signer imm\u00e9diatement le compromis, le client a pu s'en sortir sans frais.<\/p>\n<ul data-path-to-node=\"28\">\n<li>\n<p data-path-to-node=\"28,0,0\"><b>Sans conseil :<\/b> Le client avait sign\u00e9 le compromis et vers\u00e9 un acompte de 15 000 euros. En cas de d\u00e9couverte de l'ill\u00e9galit\u00e9 et d'annulation de la vente, ce montant aurait \u00e9t\u00e9 perdu.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p data-path-to-node=\"28,1,0\"><b>Avec conseil (Confianz) :<\/b> Le client a sign\u00e9 un contrat de r\u00e9servation assorti de conditions suspensives. Le courtier a d\u00e9pos\u00e9 le <b>\u20ac2.200<\/b> compl\u00e8tement en arri\u00e8re.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-path-to-node=\"29\">Le risque financier a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duit de 15 000 \u20ac \u00e0 0 \u20ac. Le client recherche actuellement une autre propri\u00e9t\u00e9, avec le m\u00eame agent immobilier, mais avec une vigilance accrue.<\/p>\n<h2 data-path-to-node=\"30\">Conclusion : pourquoi un conseil juridique pr\u00e9alable est indispensable<\/h2>\n<p data-path-to-node=\"31\">L'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne est un processus fondamentalement diff\u00e9rent de celui du Benelux. Ne faites jamais aveugl\u00e9ment confiance \u00e0 l'agent immobilier vendeur ou au notaire pour v\u00e9rifier la l\u00e9galit\u00e9. En Espagne, le notaire assure la s\u00e9curit\u00e9 juridique du transfert, mais il n'est pas le seul \u00e0 le faire. <b>pas<\/b> Pour contr\u00f4ler les infractions en mati\u00e8re d'urbanisme.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"32\"><b>Vous voulez \u00e9viter une erreur de vente ?<\/b> Ne signez jamais de compromis et ne versez jamais d'acompte 10% avant qu'un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 n'ait enti\u00e8rement examin\u00e9 le bien.<\/p>\n<h3 data-path-to-node=\"34\">Foire aux questions (FAQ)<\/h3>\n<p data-path-to-node=\"35\"><b>Quelle est la diff\u00e9rence entre un notaire en Belgique et un notaire en France ? <strong><a href=\"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/notaire-espagnol\/\">notaire en Espagne<\/a><\/strong>?<\/b> En Belgique et aux Pays-Bas, le notaire a un devoir d'investigation \u00e9tendu et v\u00e9rifie activement les infractions en mati\u00e8re de construction, la pollution du sol et les dettes. En Espagne, le r\u00f4le du notaire est plus limit\u00e9 ; il v\u00e9rifie les identit\u00e9s et les titres de propri\u00e9t\u00e9, mais effectue rarement des recherches en mati\u00e8re d'urbanisme. Cette responsabilit\u00e9 incombe \u00e0 l'acheteur (et \u00e0 son avocat).<\/p>\n<p data-path-to-node=\"36\"><b>Vais-je perdre mon acompte si j'annule la vente en Espagne ?<\/b> Oui, si vous acceptez le compromis contraignant (<i>contrato de arras<\/i>) et que vous abandonnez l'achat (par exemple, parce que vous d\u00e9couvrez que la maison est ill\u00e9gale), vous perdrez votre d\u00e9p\u00f4t (g\u00e9n\u00e9ralement 10%) en vertu de la loi espagnole. \u00c0 moins que des conditions r\u00e9solutoires sp\u00e9cifiques n'aient \u00e9t\u00e9 incluses au pr\u00e9alable.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"37\"><b>Qu'est-ce que la diligence raisonnable lors d'un achat en Espagne ?<\/b> Il s'agit d'une \u00e9tude juridique et urbanistique compl\u00e8te men\u00e9e par la Commission europ\u00e9enne. <i>avant<\/i> vous signez le compromis. Il s'agit notamment de v\u00e9rifier la propri\u00e9t\u00e9, les dettes en cours (hypoth\u00e8ques, imp\u00f4ts), la l\u00e9galit\u00e9 de la structure (permis de construire) et les futurs plans d'infrastructure de la municipalit\u00e9.<\/p>\n<p data-path-to-node=\"38\"><b>Un accord verbal est-il contraignant dans le domaine de l'immobilier en Espagne ?<\/b> Bien qu'un accord oral puisse \u00eatre contraignant en th\u00e9orie, il est difficilement applicable en pratique en raison du manque de preuves. En Espagne, c'est le contrat \u00e9crit qui prime. Toutefois, ne signez rien (y compris un \"formulaire de r\u00e9servation\") sans v\u00e9rification juridique.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-path-to-node=\"40\">A propos de l'auteur : <b>Glenn Janssens<\/b> est un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans les transactions immobili\u00e8res et les r\u00e9glementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et n\u00e9erlandais \u00e0 acheter et \u00e0 structurer en toute s\u00e9curit\u00e9 des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A \u00e0 Z : de la due diligence, la propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le fiscal \u00e0 la planification et l'optimisation successorales pour les r\u00e9sidents et les non-r\u00e9sidents. Gr\u00e2ce \u00e0 ses ann\u00e9es d'exp\u00e9rience, aux centaines de dossiers qu'il a trait\u00e9s et \u00e0 son souci d'une communication transparente, Glenn rend la l\u00e9gislation espagnole complexe compr\u00e9hensible et applicable de mani\u00e8re pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.<\/p>\n<\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Is het verstandig om direct het compromis te tekenen bij de aankoop van een woning in Spanje? Neen. Hoewel het compromis (contrato de arras of compraventa) in Spanje net als in Belgi\u00eb een bindende overeenkomst is, ontbreekt bij ondertekening vaak cruciale informatie. In tegenstelling tot in Belgi\u00eb en Nederland, heeft de Spaanse notaris geen onderzoeksplicht [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":10011,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[138,150],"tags":[13,14,322,202,194],"class_list":["post-10005","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aankoop-in-spanje","category-praktisch","tag-aankoopbegeleiding","tag-aankopen-in-spanje","tag-compromis-in-spanje","tag-juridisch-onderzoek","tag-onroerend-goed"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10005","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10005"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10005\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33373,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10005\/revisions\/33373"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10011"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10005"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10005"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.confianz.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10005"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}