In tijden van corona komt het vaker voor dat de koper niet aanwezig kan zijn bij de oplevering van zijn nieuwbouwwoning. Dit artikel zal u daarom de verschillende stappen toelichten van de oplevering van een nieuwbouw in Spanje. Dit met bijzondere aandacht voor het geval u zelf niet ter plaatse bent.
Stap 1. De opmaak van een notariële volmacht
Allereerst zal u de bevoegdheid verlenen aan uw vertegenwoordiger, bijvoorbeeld Confianz, om de koopakte te tekenen. Dit doet u via een notariële volmacht. Ook kunnen de NIE-nummers hiermee worden aangevraagd.
U kunt op drie manieren een notariële volmacht laten verlijden. Dit kan gebeuren in Spanje, voor een Spaanse notaris. Dit is vaak de goedkoopste manier. De tweede optie is een volmacht in het Nederlands te laten verlijden bij uw eigen Belgische notaris. Nadeel is dat u deze volmacht nog moet laten vertalen door een beëdigd vertaler. Tot slot kunt u een meertalige volmacht laten verlijden door een Belgische notaris die de Spaanse taal machtig is. Dan komt er geen vertaler aan te pas.
Belangrijk bij een volmacht is om er voldoende beperkende clausules in op te nemen zodat uw vertegenwoordiger niet zomaar alle handelingen kan stellen.
Hier vindt u meer informatie over de notariële volmacht in Spanje.
Stap 2. De administratieve oplevering
Eens de woning werd afgewerkt, kan de administratieve oplevering plaatsvinden. In eerste instantie verklaart de architect dat de woning werd gebouwd conform vergunning (Certificado de final de Obra). Ook zal de gemeente bevestigen dat het goed werd gebouwd conform de woningnormen. Dit gebeurt via het conformiteitsattest (Declaración Responsable de Primera Occupacion). Het conformiteitsattest is noodzakelijk om de eerste aansluitingen voor water en energie te voorzien (Boletin de Agua y de Luz), alsook om later te kunnen vakantieverhuren. Eens deze zaken in orde zijn, vervalt de bescherming van de bankgarantie.
Daarna gebeurt de laatste stap: de beschrijving van de nieuwe woning bij het Registratiekantoor (vergelijkbaar met de dienst Rechtszekerheid in België). Hierbij krijgt het goed een omschrijving en nummer, zodat er een individuele eigendomstitel ontstaat die verkocht kan worden. Deze inschrijving gebeurt via een aparte notariële akte (Escritura de Declaración de Obra Nueva). De woning is dan formeel afgewerkt.
Dit betekent evenwel niet dat het goed 100% juridisch in orde is. Er zijn immers nog een aantal belangrijke punten die in orde gebracht moeten worden vooraleer u veilig de koopakte kunt laten verlijden. Denk aan de inschrijving van het goed in het Spaanse kadaster om een kadastrale waarde (valor catastral) toe te kennen. Ook dient de promotor de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Indien u een appartement koopt, zal er een basisakte worden opgemaakt. Deze basisakte wordt doorgaans gelijktijdig verleden met de inschrijving in het Registratiekantoor.
Stap 3. De voorlopige oplevering van nieuwbouw in Spanje
Pas als de bovenstaande juridische punten in orde zijn, legt u een aktedatum vast en kan de voorlopige oplevering plaatsvinden.
Met de voorlopige oplevering bedoelen we in dit artikel de oplevering tussen koper en promotor. Enkele dagen voor aktedatum heeft u recht om zelf de woning te inspecteren of hiervoor een derde aan te stellen. Als u zelf niet aanwezig kunt zijn, zal de makelaar voor u het goed nakijken. Vaak via een video.
Ook maakt de makelaar in samenspraak met u een snagging list op. Dit is een lijst met opleverpunten. Indien er verschillende zaken niet in orde zijn, of er zijn grote gebreken, wordt de akte uitgesteld. Bij kleine restpunten, vaak een gebrekkige afwerking, maakt de promotor deze gebreken, zo snel als mogelijk in orde. Dit kan juridisch gezien nog na het verlijden van de akte plaatsvinden, hoewel we natuurlijk liever hebben dat alle restpunten voor akte in orde zijn. U kunt de akte echter niet zomaar uitstellen als er kleine problemen zijn met de afwerking.
Stap 4. Het verlijden van de akte
Nadat u uw woning of appartement heeft goed bevonden, kan de koopakte worden getekend. Dit doet uw vertegenwoordiger via de notariële volmacht. Bij akte betaalt u tevens het saldo van de koopprijs via een Spaanse bankcheque. In praktijk stort u dus de nodige fondsen op de Spaanse derdenrekening, van waar uit de bankcheques worden opgemaakt.
Uw vertegenwoordiger ontvangt na betaling de sleutels en het lastenboek/as-built pan (Libro del Edificio). In deze map of USB vindt u alle administratieve en bouwtechnische informatie over de constructie. Uw vertegenwoordiger of makelaar kan de stukken bewaren of naar u opsturen.
Stap 5. Overzetten van nutsvoorzieningen
Na akte bent u eigenaar van het goed. De nutsvoorzieningen kunnen dan worden aangesloten. Weet wel dat het zo’n 15 dagen duurt vooraleer u effectief water en elektriciteit zal hebben. De betaling van de nutsmaatschappijen gebeurt doorgaans via domiciliëring. In sommige regio’s zoals de Costa Blanca kan dit via een Belgische bank. In andere regio’s zoals Almeria zal u een Spaanse bankrekening nodig hebben.
Heeft u een Spaanse bankrekening nodig?
Stap 6. Garantietermijnen voor gebreken
Een veelvoorkomende vraag van kopers die niet aanwezig konden zijn bij de koopakte, betreft de garantietermijnen. Vaak kunnen deze mensen immers niet onmiddellijk naar hun nieuw appartement of huis. En dan kunnen zij eventuele gebreken niet zelf vaststellen, bijvoorbeeld de gebreken die zichtbaar worden na de aansluiting van de nutsvoorzieningen.
Er is een garantietermijn van één jaar voor gebreken met betrekking tot de afwerking. Voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten, bijvoorbeeld verwarming, elektriciteit, vochtigheid, gebreken die de veiligheid in gevaar brengen etc., is er een termijn van drie jaar. De tienjarige aansprakelijkheid geldt voor de structurele gebreken van het gebouw zoals het dak, de fundering, de draagmuren etc.
Na twee jaar na het zichtbaar worden van het gebrek, vervalt de garantie.
Een voorbeeld. U koopt een nieuwbouwappartement op 15 mei 2021. U kunt niet aanwezig zijn bij akte. Pas op 20 september 2022 arriveert u voor de eerste maal in uw appartement. U stelt vast dat de boiler niet naar behoren werkt. U meldt dit onmiddellijk aan de promotor. In dit geval is de garantietermijn drie jaar. Het probleem valt dus binnen de garantieperiode. Ook heeft u twee jaar tijd om een eventuele claim af te dwingen bij de rechtbank, namelijk tot 20 september 2024.
Vanaf u een gebrek vaststelt, meldt u dit zo snel als mogelijk aan de promotor. Indien de promotor binnen een redelijke termijn geen herstellingen uitvoert, kunt u verdere stappen ondernemen.
Lees meer over zichtbare en verborgen gebreken bij vastgoed in Spanje.
Stap 7. Vereniging van mede-eigenaars
Als u een woning of appartement heeft gekocht in een urbanisatie of appartementsgebouw, is er ook een vereniging van mede-eigenaars. De regels tussen de mede-eigenaars vindt u in het reglement van interne orde. Dit document is voornamelijk belangrijk om te weten of u al dan niet mag vakantieverhuren. Daarnaast vermeldt het reglement de regels voor bijvoorbeeld het bijbouwen aan uw terras. Vaak maken de mede-eigenaars pas een reglement op tijdens de eerste algemene vergadering van mede-eigenaars.
Lees meer over het belang van de vereniging van mede-eigenaars in Spanje.
Besluit: oplevering van nieuwbouw in Spanje
Bij de oplevering van een nieuwbouw in Spanje laat u zich best bijstaan. In het bijzonder wanneer u niet zelf aanwezig kunt zijn. De administratieve aspecten van een veilige aankoop kan Confianz afhandelen, maar de inspectie van het goed is aan u of aan uw makelaar. Indien er gebreken zijn, is het belangrijk dat u dit tijdig meldt aan alle betrokken partijen zodat we hiervoor actie kunnen ondernemen.
Hier vindt u het volledige koopproces van nieuwbouw in vijf stappen. Overweegt u om te investeren in Spanje? Neem dan gerust contact op.
