la complementaria

Huis kopen in Spanje en de fiscus: controleschatting

Onlangs ontving een cliënt de brief ‘Propuesta de Valoración y de Liquidación Provisional’. Een onaangename verrassing. Dit is de zogenaamde la complementaria: de Spaanse fiscus eist extra belastingen op de aankoop van een woning in Spanje.

Waarom extra belastingen?

Sinds de vastgoedcrash van 2008 – 2009 zijn er veel koopjes in Spanje. Met weinig geld kan u een mooi tweede verblijf op de kop tikken. Deze lage vastgoedprijzen zorgen echter ook voor lagere inkomsten uit de registratiebelasting. De Spaanse fiscus heeft dat uiteraard niet graag. Wanneer u een resale woning kan kopen aan een zeer interessante prijs, loopt u risico op la complementaria.

Welke belastingen en kosten betaal ik bij de aankoop van een woning in Spanje?

Wat is la complementaria?

De Spaanse wet bepaalt dat de fiscus tot vijf jaar na aankoop van de woning de koopprijs mag controleren. Op basis van een aantal criteria controleert de lokale belastingadministratie de fiscale waarde van de woning. Nadien wordt de fiscale waarde vergeleken met de aankoopwaarde in de notariële akte. Indien er sprake is van een aanzienlijk verschil, kan de fiscus de registratierechten op dit verschil + interesten opeisen. De complementaria is dus een bijkomende aanslag en een verzoek tot het bijbetalen van registratierechten. Dit systeem is vergelijkbaar met de controleschatting in België.

Een voorbeeld

U koopt een Spaanse villa nabij Calpe aan een prijs van 120.000 euro (aankoopwaarde). Een goede zaak. Met deze aankoopprijs komt u echter in het vizier van de Spaanse fiscus. De belastingadministratie stelt vast dat de fiscale waarde 220.000 euro bedraagt. Het verschil tussen de fiscale waarde en de aankoopwaarde bedraagt 100.000 euro. Met een registratiebelasting van 10% zal de complementaria dan 10.000 euro zijn. Met andere woorden: de fiscus zal u vriendelijk verzoeken om bijkomend 10.000 euro aan registratierechten te betalen, vermeerderd met interesten.

Hoe wordt de fiscale waarde bepaald?

De fiscale waarde van een woning wordt autonoom door het lokale belastingkantoor vastgesteld op basis van verschillende criteria. Denk bijvoorbeeld aan de ligging, bewoonbare oppervlakte, bouwjaar etc. In sommige regio’s wordt de kadastrale waarde vermeerderd met een coëfficiënt. Bovendien wordt de fiscale waarde niet jaarlijks aangepast, waardoor sommige panden een fiscale waarde hebben van voor de vastgoedcrisis. Om die reden komt het voor dat goedkope resale woningen worden geviseerd.

Het Spaanse Hof van Cassatie (Tribunal Supremo) heeft echter geoordeeld dat de fiscus niet zomaar mag uitgaan van haar eigen formule en moet kunnen motiveren waarom de gedeclareerde waarde niet overeenstemt met werkelijke waarde.

Hoe kan ik een extra aanslag voorkomen?

Tijdens het juridisch onderzoek van de woning controleren we altijd de fiscale waarde. In een verslag bezorgen we u ook een risico-analyse. Daarnaast adviseren we bij de aankoop van een woning in Spanje hoe u een bijkomende belastingaanslag kan vermijden en weerleggen.

Lees meer over aankoopbegeleiding en het juridisch onderzoek van een woning in Spanje.

Laatste update: oktober 2018.

Dit bericht delen?

Glenn Janssens