gesplitste aankoop

Gesplitste aankoop in Spanje

Iedereen is wel bekend met een gesplitste aankoop. Er is sprake van een gesplitste aankoop wanneer ouders en kinderen samen een onroerend goed kopen. De blote eigendom wordt gekocht door de kinderen. Het vruchtgebruik wordt gekocht door de ouders. Dit heeft twee voordelen. Enerzijds kunnen de ouders de woning gebruiken of verhuren. Anderzijds zullen de kinderen later geen erfbelasting betalen op die woning.

Dit artikel bekijkt het nut van een gesplitste aankoop in Spanje. Ook bestuderen we de verschillen tussen een gesplitste aankoop bij herverkoop en nieuwbouw.

Lees meer over de gesplitste aankoop met een vennootschap.

Gesplitste aankoop in Spanje bij herverkoop

Ook in Spanje is een gesplitste aankoop mogelijk. De Spaanse regels omtrent blote eigendom en vruchtgebruik wijken in grote lijnen niet af van de Belgische regels. De waardering van het vruchtgebruik wordt echter wel anders berekend dan in België. Vruchtgebruik in Spanje wordt als volgt berekend:

89 – de leeftijd van de jongste koper van het vruchtgebruik = percentuele waarde van het vruchtgebruik, met een minimum van 10%.

Een voorbeeld. Een koppel koopt samen met hun dochter een villa in de Costa Calida aan een prijs van 250.000 euro. De vader is 54 jaar en de moeder is 53 jaar. 89 – 53 = 36.  36% * 250.000 = 90.000. De waarde van het vruchtgebruik bedraagt in dit geval 90.000 euro. De blote eigendom bedraagt 160.000 euro. Zowel ouders als dochter betalen op hun respectievelijk deel registratierechten (ITP). In de Comunidad Murcia is dit 8%.

Op het vruchtgebruik zal later geen erfbelasting worden betaald in Spanje. Hoewel de Spaanse erfbelasting vermeden kan worden via een gesplitste aankoop, zal er in geval van het overlijden van de ouders wel registratierechten worden betaald op het vruchtgebruik.

Let op: De Spaanse fiscus kan een gesplitste aankoop beschouwen als een schenking. De blote eigenaar zal dan aantonen dat hij op moment van aankoop over voldoende middelen beschikte om de blote eigendom te financieren. Als hij dit niet kan aantonen, zal hij schenkbelasting én meerwaardebelasting moeten betalen.

Gesplitste aankoop bij nieuwbouw

Bij de aankoop van een nieuwbouw in Spanje zijn dezelfde principes van toepassing. Er is echter een belangrijk verschil qua transactiebelasting.

Bij een herkoop betalen de vruchtgebruiker en de blote eigenaars bij aankoop (regionale) registratierechten op hun deel.

In geval van nieuwbouw betaalt u 10% btw en een zegelrecht in plaats van regionale registratierechten.

In de Spaanse btw-wetgeving is vruchtgebruik evenwel vrijgesteld van btw. Op de aankoop van vruchtgebruik worden er dus registratierechten geheven. De aankoop van de blote eigendom bij nieuwbouw is dan weer wel onderworpen aan btw en een zegelrecht.

Als het voorgaande voorbeeld opnieuw gebruiken, betalen de ouders op het vruchtgebruik 8% registratierechten,  namelijk 8% op 90.000 euro (7.200 euro). De kinderen betalen op de blote eigendom van 160.000 euro 10% btw (16.000 euro) en een zegelrecht in Murcia van 2% (3.200 euro).

Een belangrijk gevolg van de btw-vrijstelling op vruchtgebruik,  is dat de btw-aftrek van de promotor wordt beperkt. Om die reden gaan promotoren in Spanje zelden akkoord met een gesplitste aankoop bij nieuwbouw.

Lees meer over de kosten en belastingen bij een aankoop in Spanje.

Gevolgen in België

In geval de kopers van het vruchtgebruik (de ouders) op moment van overlijden inwoners zijn van Vlaanderen, telt het Spaans vastgoed mee in de Vlaamse erfbelasting. Een gesplitste aankoop in Spanje is dus vooral een interessante techniek voor successieplanning in België. De Vlaamse erfbelasting heeft immers een progressief tarief, waardoor bezittingen in Spanje ervoor zorgen dat u in een hogere belastbare schijf terechtkomt.

Erfbelasting in Vlaanderen vermijden

Om de Vlaamse erfbelasting te vermijden, kan een gesplitste aankoop soelaas brengen. Het uitdoven van het vruchtgebruik wordt immers niet belast in Vlaanderen. Het is dan ook gebruikelijk dat de ouders de blote eigendom van de kinderen financieren via een gift of een schenking.

Er is wel een beperking. De wet bepaalt dat de blote eigenaar moet aantonen dat er geen sprake is van een bedekte bevoordeling.

Een eerste manier om een bedekte bevoordeling te weerleggen is dat de blote eigenaar aantoont dat hij op moment van de gesplitste aankoop over voldoende middelen beschikte. Ook een lening is hiervoor voldoende.

De tweede manier is dat de blote eigenaar aantoont dat er geen causaal verband is tussen de ontvangen gelden van de vruchtgebruiker en de gesplitste aankoop.

Tot slot kan de vruchtgebruiker – krachtens het arrest van 12 juni 2018 van de Raad van State en het standpunt van VLABEL – voorafgaandelijk aan de akte het bedrag van de blote eigendom schenken zonder dat er schenkbelasting moet worden betaald in Vlaanderen. Dit op voorwaarde dat u het bestaan van de schenking kunt aantonen.

Als u de blote eigendom voorafgaandelijk financiert via een schenking, kunt u dus Vlaamse erfbelasting vermijden. Maar u moet dan aantonen dat er een schenking heeft plaatsgevonden. Volgens de federale administratie – niet bevoegd voor de Vlaamse erfbelasting – dient de schenking te gebeuren voor de ondertekening van de compromis.

Wanneer de bedekte bevoordeling niet kan worden weerlegd, zijn de consequenties streng. Het onroerend goed wordt dan volledig belast als legaat in de erfbelasting.

Wat met Spanje?

Spanje belast het uitdoven van het vruchtgebruik op basis van de registratierechten. Die tarieven zijn nog altijd lager dan de hoogste schijf van de Vlaamse erfbelasting.

Hier vindt u meer informatie over het einde van het vruchtgebruik in Spanje.

En in Wallonië en Brussel?

In het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft de federale belastingdienst bevoegd voor de erf- en schenkbelasting. Zij volgen een gelijkaardige lijn wat betreft de problematiek van de bedekte bevoordeling. Echter dient er volgens het federaal standpunt met toepassing vanaf 01/08/2020 een strikte tijdlijn gevold worden. In praktijk komt het erop neer dat u moet schenken voor het tekenen van de compromis.

Besluit

Een gesplitste aankoop is in de eerste plaats nuttig om in België erfbelasting te vermijden. Toch dient u waakzaam te zijn. Een onzorgvuldig geplande aankoop kan leiden tot het betalen van Spaanse schenkingsrechten en meerwaardebelasting. Bovendien kan VLABEL bij een onzorgvuldige planning de constructie aanzien als een legaat.

Het is dus aan te raden dat u advies inwint over de opportuniteit van een gesplitste aankoop in Spanje, omdat de consequenties ernstig zijn.

Laatste update: oktober 2020.

Wenst u meer informatie over investeren in Spanje? Neem gerust contact met ons op.

Dit bericht delen?

Glenn Janssens

Glenn Janssens is gespecialiseerd in het begeleiden van vastgoedtransacties in Spanje, Portugal en Frankrijk.

Legal notice: Blogberichten genieten auteursrechtelijke bescherming en mogen niet worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van de auteur.